* 2021년 3월 전국철거민협의회 중앙회 주최로 열린 한국토지주택공사 규탄 기자회견 [연합뉴스 자료사진]
공영개발에 무게…택지 개발 이익 공공 환수 강화할 듯
연합뉴스 임기창 홍국기 기자 2025. 8. 28
이재명 대통령이 주문한 한국토지주택공사(LH)의 사업 구조와 역할 재편의 밑그림을 그릴 ''LH 개혁위원회''가 28일 출범하면서 LH 개혁에 시동이 걸렸다.
이재명 대통령은 지난 6월 국무회의에서 "LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다"고 지적하면서 LH 개혁 문제가 화두로 떠올랐다.
국토교통부 김윤덕 장관은 지난달 후보자로 지명되고 이 대통령으로부터 "큰 규모의 LH 개혁을 염두에 두면서 능동적·공격적으로 임해달라는 주문을 받았다"고 밝히기도 했다.
또 국정기획위원회가 최근 공개한 ''이재명 정부 국정운영 5개년 계획''에는 LH의 택지 민간 매각과 관련해 문제를 진단하고, 근본적 개선안을 마련하는 내용이 포함됐다.
◇ LH 교차보전 문제 해소가 관건
LH 개혁은 조직 분리보다는 사업 재편과 기능 재정립에 초점이 맞춰질 것으로 예상된다.
공기업인 LH는 택지를 조성해 민간에 매각하는 수익으로 공공임대주택 공급과 운영 과정에서 발생하는 적자를 상쇄하는 ''교차 보전'' 체계로 운영되고 있다.
그러나 공공임대주택은 건설과 운영 과정에서 손실이 불가피하다. 임대료를 시세보다 낮춰 주거 약자에 대한 혜택을 강화할수록 적자는 거 커지기 때문이다.
결국 LH는 여기서 발생하는 적자를 수도권 공공분양이나 택지개발 사업에서 발생하는 수익으로 충당해야 한다.
문제는 택지를 매각해 이익을 남겨야 하는 지금의 구조에서는 LH가 부동산값 상승을 반길 수밖에 없다는 점이다.
이는 그동안 LH가 ''땅장사''를 한다는 비판이 뒤따라온 이유였다.
이 대통령은 이런 구조적인 틀을 지적하면서 공공이 조성해 매각한 택지의 개발 이익이 건설사와 수분양자들에게 돌아가는 것이 문제라고 여긴 것으로 보인다.
말하자면 ''LH가 토건족들만 배를 불리는 일을 하지 말라''는 뜻으로 해석된다.
민간에 넘긴 택지의 개발 이익을 건설사와 그 땅에 지은 아파트·상가 소유자만 누리게 되는 것도 문제로 지적돼왔다.
수익을 내야 하는 건설사들이 넘겨받은 땅에 지은 아파트의 분양가를 올리면서 결국 집값을 끌어올리는 결과를 초래했다는 것이다.
이현경 LH 토지주택연구원 수석연구원은 지난해 내놓은 ''LH 개발이익 발생구조와 교차보전 체계의 성과와 한계'' 보고서에서 "최근 교차보전 체계의 지속가능성은 한계에 도달했다"며 "수익구조 변화, 투자·회수의 불균형을 최소화하기 위한 노력이나 정부 지원이 필요한 상황"이라고 진단했다.
◇ 공영개발 활성화·택지 ''매각형→임대형'' 전환 등 거론
LH 개혁위는 공공이 주체가 돼 개발을 추진하고, 개발이익을 환수하는 ''공영개발''에 힘을 실어주는 방안을 내놓을 것으로 전망된다.
LH가 직접 개발주체로 나서고 이후 운영·관리까지 도맡으면서 수익을 내는 구조를 만들겠다는 것이다.
최근 국회 토론회에서는 택지를 민간에 팔지 않고 임대하는 방식으로 공급하는 방식으로 바꿔야 한다는 제안도 나왔다.
택지 조성에 들어가는 비용을 주택도시기금에서 빌리거나 채권을 발행해 외부 외부 조달하고, 택지를 임대해 얻은 임대료로 조성 자금을 장기간에 걸쳐 상환하는 방법이다.
아울러 이 대통령은 20대 대통령 선거 후보 시절인 2021년 10월 연합뉴스와의 인터뷰에서 "LH가 택지 분양만 하지 말고 건물도 지어야 한다"며 "민간 건설업체에 도급을 주면 된다"고 제안하기도 했다.
다만, 이처럼 LH가 개발 주체로 나서려면 막대한 재원을 마련하는 방안을 보완해야 실현 가능성이 생긴다는 점이다.
기존의 택지 분양 수익이라는 수단 없이 임대주택 운영만으로 LH가 재무 건전성을 어떻게 확보할 것인지가 관건인 셈이다.
대규모 택지조성 사업의 경우 기간이 오래 걸리고 돈이 많이 든다. 현재 대부분 택지 조성 사업의 경우 공공주택특별법 등에 따라 추진되는데, 이는 정부 예산이나 기금 지원을 받지 못하는 구조다. LH가 회사채 발행 등 자체 재원을 통해 진행해왔다.
LH는 작년 말 기준 부채 비율이 218%, 부채 규모는 160조1천억원에 달했다.
업계 관계자는 "LH가 재원을 확보하려면 공공임대 수익을 높여야 하는데, 주거복지 영역에서 임대료를 높게 책정할 수는 없을 것"이라며 "상업용지 임대료를 높이는 방안 등이 대안이 될 수 있다"고 말했다.
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