보도자료

개간 5년 뒤 지목변경·건축

편법 투자로 시세차익 노려



농민신문 김소진 기자 2026. 3. 12



“돈 되는 절대투자.” “5년만 버티면 큰 시세 차익을 얻을 수 있습니다.”

이재명 대통령이 최근 투기 목적의 농지 소유 문제를 직격하며 강력한 근절 의지를 밝힌 가운데 온라인에서는 산지를 농지로 개간해 막대한 이익을 얻는 투자 방식이 확산하고 있다. 식량안보와 농업생산성을 높이기 위해 도입된 개간 제도가 투기 세력의 시세 차익 통로로 악용되고 있다는 지적이 나온다.

산지를 농지로 전환하는 개간 행위는 꾸준히 이어지고 있다. 나라살림연구소가 최근 내놓은 보고서에 따르면 2024년 기준 농지로 용도를 전환한 산지는 355㏊에 달한다. 2020∼2024년 최근 5년간 산지에서 농지로 전용된 면적은 연평균 435㏊에 이른다.

문제는 이런 개간이 실제 영농보다는 개발 행위의 중간 단계로 악용되고 있다는 점이다. 유튜브 등 온라인에서는 입지 좋은 임야를 저렴하게 매입한 뒤 농지로 개간하고, 이후 지목 변경을 통해 건축물을 세워 시세 차익을 얻는 편법 투자 요령을 소개하는 영상을 어렵지 않게 찾을 수 있다.

개간 농지가 투기 통로로 변질된 배경에는 상대적으로 짧은 전용 금지 기간이 지목된다. 2002년 개정된 ‘농지법 시행령’은 개간 농지의 용도 변경 금지 기간을 8년에서 5년으로 단축했다. 장상화 나라살림연구소 객원연구원은 “금지 기간 단축은 사실상 투자 회수 시점을 앞당겨 투기적 유인을 강화했다”고 평가했다.

행정의 부실한 사후관리도 투기판을 키우는 요인으로 꼽힌다. 한 예로 충북 A군은 자체 감사 결과 2022년부터 2025년까지 농어촌정비사업 준공검사일로부터 5년이 지나지 않은 개간 농지 58건에 대해 영농 실태 점검을 하지 않은 사실을 확인했다. ‘개간 사업 추진에 관한 규정’은 연 1회 이상 영농 실태를 점검하도록 규정하고 있지만 이를 이행하지 않은 것이다.

나라살림연구소는 우선 산지 개간 농지의 용도 변경 금지 기간을 현행 5년에서 8∼10년으로 확대할 필요가 있다고 제언했다. 장 연구원은 “목적 변경 금지 기간은 본질적으로 개간 투자의 회수 시점을 늦춰 투기적 유인을 억제하고, 실제 영농이 정착할 시간을 확보하는 장치”라고 했다.

그러면서 “농지의 용도 변경 금지 기간을 현행 5년에서 많게는 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따라 10년 혹은 2002년 이전 ‘농지법 시행령’에서 규정했던 8년 수준으로 개정할 필요가 있다”고 말했다.

아울러 지방정부의 관리 책임을 강화하기 위해 ‘연 1회 이상 점검’을 의무 이행성과 지표로 관리하자는 제안도 이어졌다. 점검 누락에 대해 기관 단위 제재까지 검토해 행정의 실효성을 높여야 한다는 취지다.

장 연구원은 “투기성 산지 개발을 막기 위해 영농 실적 5년 이상 농민에게 제한적으로 산지 개발을 허용하거나, 비경작 산지 개발 농지에 대한 처분 명령 및 이행강제금 부과 등을 통해 비농민의 산지 농지 개발을 제한하는 방안도 고려할 수 있다”고 덧붙였다.